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[未有分類] 雅居樂債務承壓全國多個樓盤降價跑量

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雅居樂債務承壓全國多個樓盤降價跑量

個項目降幅高達每平方米7000元

今年年初,長三角等地的樓盤率先拉開全國範圍內樓市降價大幕,這一波大潮中就包括貨量頗多的雅居樂等大型房企。今年2月下旬,雅居樂旗下全國6個旅遊大盤打就打出了全線7.8折的優惠,此後成都、常州以及佛山等地樓盤陸續傳出大幅降價的消息。

6月第二周,雅居樂位於廣州番禺一個名為劍橋郡的項目盤推出近200套限量一口價的特價單位,每套面積達到200平方米,單價約在12000-13000元/平方米之間。相比以前折扣形式的促銷優惠,這次雅居樂降價可謂是“血戰到底”。

根據網易數據中心統計,近一個月時間,雅居樂的劍橋郡項目成交58套,成交均價在18917元/平方米,此次降幅高達近7000元/平方米。相比近一周番禺板塊高達1.9萬元/平方米的樓盤價格,也降價不少。網易財經註意到,5月份以來,劍橋郡這個樓盤單價最高的可高至3萬元/平方米,低至也達到1.7萬元/平方米。

該樓盤銷售顧問向網易財經透露,目前推出的特價單位一天就已售罄,回籠資金6-7億元,貨量在200套左右。本次降價主要還是因為公司要回籠資金應對債務償還舒緩短期資金周轉壓力和半年業績沖刺。

網易財經註意到,今年以來,雅居樂在常州、成都以及海南等地紛紛拉起降價大幕。作為其大本營的廣東省,不僅是廣州,佛山、中山以及惠州等多地項目掀起血拼式降價。有意思的是,作為其發家之地的中山,雅居樂當地樓盤推出65折扣,部分價格低至3800元/平方米,且在香港、深圳以及廣州等多個地方搭展位,進行大力的宣傳推廣。

“樓市下行階段,需求下降,加上限購措施未放松,特別是一些高端豪宅盤影響頗大”,廣州資產地產專家趙卓文向網易財經表示,目前廣州市場上不算增城從化,整體高端物業需求都在下降,而高端盤的庫存現在處於高位,整體銷售很難。

“企業真正緊的時候就要以價換量,價格狠一點就快一些。資金充裕的,就不太可能大降價”,他指出,受購房信心影響,購房者看跌後市,未來走勢還是應該以價換量,現在降價的樓盤都是成本比較低的,有些“地王”拿過來,沒辦法降價,只能熬。

不過今年五一期間,雅居樂位於佛山的一個“地王”項目卻做出了近半價出售(曾有報道)的策略。2010年雅居樂以5.25億元拿下佛山一商住用地,樓面地價高達7121元/平米,成為當年區域單價“地王”。日前該項目以9字頭的售價對外出售,相比去年最高的價位幾乎折半。

雅居樂位於廣州番禺一個名為劍橋郡的項目盤推出近200套限量一口價的特價單位,每套單價約在12000-13000元/平方米之間。

受制於債務壓力今年多次再融資在實地踩盤期間,針對項目大幅降價質疑,不少銷售人員對網易財經透露,今年以來,雅居樂各地大幅度的降價回籠資金是受制於公司債務償還壓力

協縱國際及盛富資本總裁黃立沖表示,現在房地產商在一二線城市基本是賣不動,地產公司普遍缺錢。目前的形式對中小型房企就是要如何保住現金流,維持基本運作的問題,而不是要達到盈利目標。“對於大地產公司來說,面臨最大的問題是準備資金,確保過去的債務能夠展期,一旦展期的時候不至於出現債務違約”,黃立沖說,那些近年急速擴張的公司現在就可能面臨資金壓力大,資金回籠困難的問題。

網易財經註意到,今年4月期間,資本市場就傳出消息稱雅居樂正籌辦一筆60億港元(7.74億美元)三年期分期償還貸款,並已向多家業務往來的銀行發送函件。貸款利率為香港銀行同業拆息加碼420個基點,平均年限約為2.31年。

據悉,去年7月,雅居樂還對一筆三年期分期攤還貸款進行了16.5億港元的綠鞋貸款操作,總貸款規模增加到56.28億港元。

4月28日,雅居樂對外正式公告贖回2016年一筆可轉換債券。據了解,2011年4月,雅居樂發行一筆2016年到期的5億元、利率為4%的可換股債券,而債券持有人有權要求公司在發行第36個月起至第60個贖回該可換股債券,根據時間設定,今年4月份恰好是債券持有人有權要求贖回期間。

早在年初的時候,雅居樂就在為債務償還有所準備。粗略統計,今年2月份以來,雅居樂在資本市場大規模發行優先票據,涉及債務規模達70多億元。

2014年2月,雅居樂發行一筆2019年到期的5億美元8.375%優先票據,所得款項將用作現有及新增物業項目融資、就現有債務作再融資及作一般公司用途。此外,該公司也發行於2017年到期的人民幣20億元6.50%優先票據,用以贖回於2016年到期的3億美元10%優先票據,以減低融資成本,優化債務結構。

今年4月份,雅居樂與渣打、琤秅庤袌袘行訂立信貸協議,獲得為期8個月的4.75億美元定期貸款信貸

另一方面,據鏈家地產市場研究部統計,萬科等23家房企1-5月銷售目標完成率為33.4%。今年前5個月,雅居樂實現銷售額164.6億元,同比增27.5%,實現銷售面積為156萬平方米,同比增41.8%,相比年初480億元的銷售目標來看,完成目標約為34%。從單月來看,其銷售均價約為9291元/平方米,從年初以來,均價持續下滑,跌破萬元。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為,部分城市或區域板塊庫存量大,銷售去化壓力較大,短期內遇到資金面等多重因素會導致項目降價回籠資金,但最重要的是,整個市場層面受到銀行信貸緊縮、“錢荒”的影響,加上銷售層面面臨周轉率下降等,導致開發企業對於資金的需求度迅速提高。

同時他認為,對於上市房企來講,6月份半年報業績壓頂房企勢必會采取相對應的措施“搶收”半年報業績,當然,適度的價格策略調整成為大多數房企的必然選擇。

雅居樂旗下全國6個旅遊大盤打就打出了全線7.8折的優惠,此後成都、常州以及佛山等地樓盤陸續傳出大幅降價的消息。

雅居樂銷售承壓導致管理層更叠

今年對於雅居樂來講,可謂是壓力重重一年。市場上銷售承壓,緊隨而來的則是高管層震蕩。6月13日,該公司公告,加入雅居樂近10年的董事會秘書衛靜心辭職,由官鉦欽繼任雅居樂公司秘書及授權代表。

一直以來,作為雅居樂年度業績指標的清水灣大盤也換帥。去年7月,一路見證雅居樂清水灣輝煌戰績、擔任雅居樂海南清水灣營銷總監的簡毓萍離職。坊間認為,高管團隊變動矛頭均來銷售業績壓力。

黃立沖分析認為,房地產行業就是一個靠天吃飯的行業,跟資金有很大關系。人員離職只要不是主流管理層離職,對公司管理運營影響不大。他認為,目前國內很多房地產企業都采取簡單目標責任制,只要達不到目標就離職,離職因素或更多在於市場原因。

今年3月份,雅居樂進行有史以來最大的人事變動,董事會重組。原董事會執行董事陳卓賢、陳卓喜及陳卓南以及陸倩芳調任為非執行董事,引進了黃奉潮、梁正堅等營銷團隊成員作為執董。這一切變動的源頭或許來自連續未完成業績目標的壓力。

據悉,雅居樂2013年銷售額相比上年有所增加,但對於制定的420億元目標來說,尚未完成。值得註意是,該公司已連續多年未完全年初目標。

2014年雅居樂銷售目標定為480億元。有機構人士曾指出,雅居樂2012年合同銷售達到330.6億元,同比增長5%,超過當年銷售目標6%。而其2013 制定的目標為420億元,是一個非常具有調整性的數據。實際上去年雅居樂實現銷售額為403億元,如果今年銷售業績增幅要達19%。又將成為具有挑戰性目標。

新城市控股高級副總裁歐陽捷表示,近年來,雅居樂欲在旅遊地產方面做出進一步嘗試,提振業績,但是國內產業地產現在發展還不是特別明朗,很多配套產業尚未跟進。他認為,除了住宅地產,商業地產等,其他地產基本都賺不到錢,旅遊地產極個別地方可以賺錢,其他都是賺不到錢。

“降價可能有機會完成目標,但能否達到一定利潤指標則有一定擔心”,上述機構人士表示,房地產利潤下降有一定滯後性,今年業績很多來自上一年的結算並不是一定是今年盤,預計明年業績表現或可能會更差。

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